Au cours de l'année 2025, le Conseil d'Etat a annulé plusieurs actes conférant la propriété ou attestant de la propriété. Ce panorama rappelle quelques points essentiels, notamment les délais de recours, le sursis à exécution et les motifs d'annulation des actes.
1. Les délais de recours
Un recours administratif préalable doit être formé dans un délai de deux (2) mois à compter de la publication, de la notification ou de la connaissance acquise de la décision. Celui qui apprend le 06 mai 2026, qu’un individu détient un ACD sur sa parcelle, doit former un recours administratif préalable avant le 07 juillet 2026 (la journée du 07 juillet 2026 est comprise, le recours peut donc être déposé). Si l’administration saisie, ne répond pas dans un délai de deux (2) mois ou rejette le recours, ce dernier doit saisir le Conseil d’Etat. Le recours devant le Conseil d’Etat doit être formé, par voie de requête dans un délai de deux (2) mois à compter soit de la notification de rejet total ou partiel du recours administratif préalable, soit de l’expiration du délai de deux mois. Une requête adressée après ce délai est irrecevable (Conseil d'Etat, 30 juillet 2025, n°477, requête n°CE-2023-0247 REP du 25 mai 2023), tout comme la requête qui n'est pas accompagnée de la décision attaquée (Conseil d'Etat, 30 juillet 2025, n°488, requête n°2018-287 REP du 28 août 2018)
2. Le sursis à exécution
Le Conseil d'Etat peut ordonner la suspension de l'exécution d'une décision lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. La détentrice d'une lettre d'attribution qui découvre qu'un ACD a été accordé à un tiers, sur le même lot, peut obtenir un sursis à exécution après exercice du recours administratif préalable. Le sursis a exécution est ordonné dans cette affaire, car il y a urgence puisqu'elle est menacée de déguerpissement et de démolition des constructions et un doute sérieux existe quant à la légalité de la décision (Conseil d'Etat, 31 décembre 2025, n°633, requête n°CE-2025-00003 S/EX du 9 janvier 2025).
3. L'annulation des actes
Plusieurs motifs ont été retenus par le Conseil d'Etat pour annuler des actes de propriété :
- La violation des droits du requérant : la violation peut résulter entre autres de la délivrance d'une attestation d'attribution sur une parcelle déjà cédée (Conseil d'Etat, 17 décembre 2025, n°596, requête n°CE-2024-0146 REP du 26 mars 2024) ; d'un jugement d'hérédité qui ne mentionne pas l'un des héritiers du défunt et qui a servi à établir un certificat de mutation de propriété foncière (Conseil d'Etat, 28 avril 2025, n°332, requête n°CE-2022-470 REP du 19 octobre 2022)
- La violation du principe l’interdiction de la double attribution : il est de principe que l’Administration ne peut, légalement, délivrer, à la fois, deux titres d’occupation ou de propriété sur la même parcelle de terrain à deux personnes différentes (Conseil d'Etat, 15 janvier 2025, n°8, requête n°CE-2020-164 REP du 14 mai 2020)
- La fraude : il est de principe qu'un acte administratif obtenu par fraude est insusceptible de conférer des droits acquis et encourt annulation (Conseil d'Etat, 29 janvier 2025, n°11, requête n°2019-321 REP du 26 septembre 2019 ; Conseil d'Etat, 12 mars 2025, n°126, requête N°2016-212 REP du 25 août 2016). L'acte sera alors annulé si son assise est un faux. Est frauduleux, la cession de bien opéré par un héritier sans le consentement des autres cohéritiers (Conseil d'Etat, 28 mai 2025, n°338, requête n°CE-2023-0052 REP du 06 février 2023) ; tout comme l'attestation villageoise établie par un chef de village décédé à la date de signature (Conseil d'Etat, 30 juillet 2025, n°497, requête n°CE-2021-133 REP du 20 avril 2021 ; Conseil d’Etat, 30 juillet 2025, n°497, requête n°CE-2021-133 REP du 20 avril 2021).
- Le défaut de base légale : il est de principe qu’un acte déclaré nul et de nul effet est censé n’avoir jamais existé et ne peut servir de fondement à l’édiction d’un autre acte (Conseil d'Etat, 05 février 2025, n°32, requête n°CE-2021-105 REP du 25 mars 2021 ; Conseil d'Etat, 23 juillet 2025, n°454, requête n°2019-147 REP du 16 mai 2019)
- La violation de la loi : cas de l'agent du ministère de la construction qui utilise ses fonctions pour intervenir directement dans une situation où il avait intérêt, pour en tirer un profit personnel. L'acte qu'il a obtenu, a été annulé voir le lien . Sur le fondement de l'article 1599 du Code civil disposant que la vente de la chose d'autrui est nulle, le Conseil d'Etat annule un ACD (Conseil d'Etat, 28 janvier 2026, n°7, requête n°2016-203 REP du 19 août 2016).
- La violation du principe de l'inaliénabilité du domaine public : il est de principe que le domaine public est inaliénable et imprescriptible (Conseil d'Etat, 12 mars 2025, n°134, requête n°CE-2023-190 REP du 24 avril 2023; Conseil d'Etat, 30 avril 2025, n°247, requête n°2019-320 du 25 septembre 2019)
- L'inexistence de l'acte : La lettre d'attribution datée et signée par un sous-préfet qui n'exerçait pas à la date des faits. La lettre d’attribution contestée, était datée du 20 septembre 2006 et aurait été signée par le Sous-préfet. Or le Sous-préfet a été nommé le 15 août 2007 et n’a exercé ses fonctions, qu’à partir du 10 septembre 2007 (Conseil d’Etat, 19 mars 2025, n°158, requête n°CE-2022-185 REP du 21 avril 2022)
- L'absence de lien droit : tout demandeur d’un arrêté de concession définitive doit faire la preuve de tout document justifiant un lien de droit entre lui et le terrain sollicité. Est annulé l'ACD délivré à un personne, qui n’est pas inscrite dans le guide de répartition des lots du village (Conseil d'Etat, 16 juillet 2025, n°440, requête n°CE-2020-073 REP du 09 mars 2020)
- La voie de fait : En délivrant un arrêté d’approbation d’un plan de lotissement d’une parcelle, sur laquelle il a déjà accordé un ACD, le Ministre de la construction commet une voie de fait et porte atteinte au droit de propriété garanti par la Constitution. (Conseil d’Etat, 31 juillet 2024, n°438, requête n°CE-2022-459 REP du 13 octobre 2022)
4. La plénitude de juridiction
Le Conseil d'Etat a la plénitude de juridiction lorsqu'il est saisi d'un recours pour excès de pouvoir, il peut donc se prononcer sur le caractère frauduleux d'une convention privée: « Considérant que, saisie en recours d'excès de pouvoir, la juridiction administrative a plénitude de juridiction ; que juge de l'action, elle est également juge de l'exception ; qu'elle est compétente pour se prononcer sur l'ensemble des moyens invoqués devant elle tant par le demandeur que le défendeur ; qu'ainsi, l'appréciation du caractère frauduleux d'une convention privée, fondement d'un arrêté de concession définitive, relève de son office…» (Conseil d’Etat, 30 juillet 2025, n°472, requête n°CE-2024-0397 REP du 08 août 2024)
